6 pontos sobre o contrato de aluguel que você não pode ignorar

Uma parcela significativa dos brasileiros vive de aluguel, por isso é importante que as pessoas estejam atentas às regras previstas na Lei n. 8.245/1991.

Publicado por Gabriel Araujo

O contrato de aluguel é um dos mais comuns e, por isso, suscita tantas dúvidas nas pessoas, principalmente aquelas que estão assinando seus primeiros contratos. Sendo assim, sem ter a mínima pretensão de esgotar o tema, selecionei seis pontos simples, mas que costumam confundir ou que despertam curiosidade nas pessoas.

1. O Contrato de aluguel pode ser realizado de forma verbal

É extremamente recomendável que seu contrato seja feito por escrito, com o auxílio de um advogado de confiança (nada de copiar modelos prontos da internet), mas como essa ainda não é a realidade de todos os lugares do Brasil, principalmente no interior, a lei não veda que o contrato seja feito de forma verbal.
Isso quer dizer que, mesmo que o contrato seja verbal, os contratantes poderão acionar a justiça, caso ocorram problemas decorrentes da relação de locação. Nesse caso, caberá ao demandante comprovar a existência da relação por outros meios, como uma conversa por mensagens onde se acertou as condições do aluguel, por exemplo.

2. O imóvel pode ser vendido durante a vigência da locação

A vigência de um contrato de locação não impede que o imóvel seja vendido; todavia, obriga o vendedor (o locador, no caso) a dar ciência do negócio ao locatário, com todas as condições do negócio, incluindo o preço e a forma de pagamento.
Isso acontece porque o locatário, quando puder aceitar as mesmas condições, terá preferência para adquirir o imóvel em relação a terceiros. Essa preferência, entretanto, deve ser manifestada em até 30 dias após a comunicação da proposta.
Ter conhecimento dessa regra é importante também para aquele que pretende adquirir o imóvel, porque sua inobservância dá ao locatário o poder de buscar na justiça alguma indenização ou até mesmo barrar o negócio, desde que possa depositar em juízo o valor do imóvel.

3. A Lei do Inquilinato prevê crimes e contravenções penais

Segundo o art. 43, a prática de exigir, seja para locação ou sublocação, quantia além do valor do aluguel e dos encargos ou mais de uma modalidade de garantia é considerada contravenção penal, assim como cobrar o aluguel antecipadamente, salvo no caso de locação por temporada ou quando o contrato não estiver garantido, nos termos do art. 42.
O art. 44, por sua vez, traz quatro hipóteses de crime: a) quando, no caso de habitações coletivas multifamiliares, o locador ou sublocador se recusar a fornecer recibo discriminado de pagamento e encargos; b) quando, no caso de o imóvel ser retomado para o uso de pessoal, de seu cônjuge ou companheiro, o retomante não o usá-lo para tal fim por 180 dias, ou, quando retomado para o uso residencial de ascendente, descendente ou cônjuge, que não tenha moradia própria, mesmo que usando, não cumprir tal fim em um ano. ; c) quando, no caso de retomar o imóvel para realização de obra, reparo ou demolição, e o proprietário não inicia-las no prazo de sessenta dias; d) executar o despejo antes do trigésimo dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

4. Após o encerramento do contrato, o aluguel passa a viger por prazo indeterminado

Após o fim do prazo ajustado do aluguel, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, considera-se prorrogado, por prazo indeterminado o aluguel, mantendo-se as demais cláusulas e condições do contrato.
Sendo assim, aquele que quiser encerrar o aluguel deve comunicar ao outro sua decisão com prazo mínimo de 30 dias.

5. A lei não prevê nenhum prazo para a ação de despejo decorrente de falta de pagamento

Isso significa que logo após o atraso de uma parcela do aluguel o locador já poderá ajuizar a ação de despejo, estando restrito apenas ao prazo decadencial, que funcionaria, por assim dizer, como um “prazo máximo”.
É importante fazer essa colocação, porque paira no consciente popular a ideia de que é necessário que o locatário deixe de pagar vários aluguéis para só então ajuizar uma ação. Trata-se, pois, de um mito, já que o locador poderá ingressar com a ação de despejo no dia seguinte ao vencimento, mesmo que essa não pareça a melhor estratégia, devido aos custos de uma ação.

6. O contrato de aluguel pode ser revisto consensualmente pelas partes

A Lei do Inquilinato permite que as partes renegociem o valor do aluguel, ou insiram ou modifiquem cláusulas de reajuste. Entretanto, o art. 18, que trata deste assunto, deixa bem claro que esse reajuste deve ser feito de maneira consensual.
Mas, com a pandemia e a consequente diminuição da renda das pessoas e empresas, muitos locatários estão se vendo obrigados a recorrer à via judicial, diante da impossibilidade de pagar o aluguel e da impossibilidade de se obter um acordo. Você pode ler mais sobre isso aqui, em outro texto que escrevi tratando especificamente dessas situações.
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Gabriel Araujo

Advogado l Pós-graduando em Processo Civil e atuante na área cível, empresarial e consumerista. Formado pela UNESA, em 2018. E-mail: gabriel.araujo.adv@hotmail.com (JusBrasil -Julho 2020)